本次新型冠状病毒肺炎疫情虽然与2003年的非典有很多相似之处，但就以房地产行业为分析对象而言，我们认为两者之间的可比性较弱，具体来说主要体现在行业和企业所处的发展阶段已经发生了变化。通过理清两次疫情之间的相似和不同，我们能够更加合理的判断本次疫情对行业产生的影响。

我国经济发展阶段不同

两次疫情发生时我国经济的整体规模和发展阶段存在着明显的不同。在经济体量上，2002年我国GDP增速为9.1%，2003年当年GDP增速10%，其后的2004年GDP增速10.1%；而2019年我国GDP增速为6.1%。前者处于高速发展时期，而后者落在增长需要降速换挡的阶段，经济面临着较大的下行压力。从经济结构上来看，2003年是我国改革开放后第三轮经济扩张周期的开始阶段，经济增长的主要驱动因素包括中国进入世贸组织后由外部需求带来的生产与制造投资、由98年房改带来的房地产与基建投资。金融危机之后，我国经济增长的主要驱动因素发生变化，从之前的出口+投资转向更多依靠国内投资，并且主要由房地产与基建投资为主。近几年，中国固定资产投资增速回落是经济放缓的最主要因素，新旧动能处于转换时期，我国经济也需要完成由高速增长向高质量发展的转变。两次疫情中我国经济驱动因素和发展模式的不同，势必将使得疫情对经济的影响是非对称的。

行业发展阶段的不同

2003年，全国房地产开发投资额共计10106亿元，同比增长19.80%。2019年，全国房地产开发投资额达到132194亿元，同比增长9.9%。从体量上来看，2019年全国房地产开发投资额已经是2003年的13倍左右；从增速上来看，行业从2015年开始开发投资增速开始从高速增长区间进入中速发展区间。另一方面，在商品房销售面积上，2003年商品房销售面积13.06亿平方米，同比增速29.10%；2019年商品房销售面积17.16亿平方米，同比增速-0.1%。整体来看，2003年SARS爆发时，我国房地产行业刚由98年房改走上市场化发展的起步阶段，需求旺盛，发展动力十足，行业整体的体量较小，受到冲击后具有快速修复、回归正轨的能力。而当下行业经过近20年的高速发展已经逐步进入阶段性的瓶颈期，行业抵御突发事件风险的能力相对更强，其对行业产生的影响也相对更弱一些。但如果风险事件的作用力超过行业抵御风险的能力，其所产生的影响将是巨大的。

如果从供需视角来分析房地产行业，一般认为需求端主要由人口+城镇化决定，供给端主要由土地决定，金融、行政等政策因素在供需两端分别起到作用。上述行业规模整体上体现的是需求端的情况，下面主要分析下两次疫情中行业所面临的不同政策环境。2003年开始，我国房地产开始出现过热苗头，但其中的逻辑是房地产高速发展带来的伴随性问题，而不是因为SARS疫情主动刺激房地产。2004年全国新建商品房价格上涨17.76%，房价涨幅远超收入涨幅。2003年被认为是我国房地产宏观调控展开的一年，相关调控政策出台，但从结果来看，其并没有遏制住房价过快上涨的趋势。一方面与行业处于起步阶段、发展潜力巨大的状况有关，另一方面此时的调控力度和手段还相对有限。对比现在，可以很明显的当下在政策调控上是比2003年更“严”的。自2016年以来，在“房住不炒”的整体定位下，在“稳地价稳房价稳预期”的整体目标下，在住房市场体系和住房保障体系两条腿同时走路的引导下，配套“因城施策”的调控方式以及房地产金融的宏观审慎管理，行业在多管齐下、目标统一的政策环境中得以步入平稳健康发展的新常态通道，稳房价的目标也得到了较好的实现。

企业发展的阶段不同

与行业发展阶段特点相伴随的是房地产开发企业的发展特点。首先相比于2003年，当下房企在高周转发展模式的驱动下有着更高的杠杆率，负债规模很大，对“拿地-开发-预售-回款”全链条的周转要求也更高；同时房地产金融化的特征也愈发的明显，各种融资方式使得房企实际杠杠情况高于表内资产负债率所体现的情况。在目前房企高周转的模式下，现金流无疑是决定企业生死存亡的关键因素。其次，随着行业的发展，各房企的市场份额逐渐稳固确定，行业集中度逐渐提高，强者恒强的局面逐渐形成。此外，2003年时行业尚处于起步阶段，房企是在增量市场进行谋划，房企间的竞争很少；而随着2019年商品房销量的见顶，房企由增量建设为主向存量提质改造和增量结构调整并重转变，房企间的竞争无疑会更加激烈。

疫情的特点不同

虽然目前本次新型冠状病毒的很多谜团还没有解开，但就现在已经掌握的情况来看，两次疫情存在着明显的不同。其主要在于疫情传播的方式有所不同，SARS病毒在潜伏期不传染，在发病期才具有传染性；而本次新型冠状病毒在潜伏期即具有传染性，使得疫情的传播更难控制，感染人群和区域也更加广泛。此外，本次疫情正逢春节返乡时期，疫情爆发地武汉作为九省通衢，是华中地区最大的交通枢纽，两方面因素的叠加使得病毒的传播速度和范围较SARS更快更广。截至2月14日24时（信息来自国家卫生健康委员会官方网站），全国累计报告确诊病例56873例（其中重症病例11053例），疑似病例8969例，累计死亡病例1523例，累计治愈出院病例8096例。对比2003年SARS疫情，截止2003年8月16日，中国内地累计报告非典型肺炎临床诊断病例5327例，治愈出院4959例，死亡349例。

小结

整体来看，两次疫情下我国所处的经济发展阶段、房地产行业所对应的时期和政策环境、房地产企业的格局特征以及疫情本身的特点都有所不同，其相似性远远小于相异性。就房地产行业而言，现阶段我们体量更大，增速放缓，抗风险能力变强，但是如果出现类似黑天鹅的小概率高风险事件，容易一拳下去起不来。所以本次疫情的持续时间及损害程度将会是评估其风险大小的关键因素，就目前来看，我们认为本次疫情产生的影响很可能将大于2003年SARS疫情。但另一方面，房地产行业仍然具有做出调整的空间，这是我们能够主动做出应对的基础。

本次疫情对行业的影响

新型冠状病毒疫情持续发酵。截至2020年2月12日24时，全国累计确诊新冠肺炎患者59804例（信息来自国家卫生健康委员会官方网站）。全国上下针对范围疫情扩散采取了一系列的措施，包括建议居民居家隔离、实行小区封闭式管理、延缓开工开学等。就行业层面来看，我们梳理了疫情影响下发生的主要事件：

• 1月26日晚间，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，暂停停止售楼处活动，待疫情过后再行恢复。据不完全统计，超60个城市暂定开放售楼处。

• 部分城市关闭网签系统，暂停房屋交易。

• 部分城市暂定或延缓土地招拍挂。

• 随着线下售楼处的暂停开放，房企以“线上售楼处”的形式进行宣传促销。

• 房企捐款捐物。

• 多数旗下拥有商业地产的房企主动减免商户租金。

• 多省市发文就房地产等建筑行业复工时间进行规定，如郑州市规定不得早于3月16日。

• 部分小区出现禁止外地租户返回的现象。

• 2月12日，无锡、上海、南昌、浙江、西安等城市发文助力房企缓解资金压力，政策涵盖延期缴纳税款、调整土地价款缴付方式和期限、顺延开竣工履约时间等。

对行业而言，销售萎缩和施工暂停将是短期内可见的影响。中长期来看，则将会通过行业生产链条以及经济产业链产生更多更广泛的影响。

供给端

停工拖累开发投资增速，销售增速取决于疫情持续时间

首先在土地端，目前部分省市延期或暂停土地招拍挂，虽一定程度上会影响房企拿地计划，但整体来说对房企的直接影响相对有限。另一个层面，疫情势必将影响销售，在“拿地-开发-预售-回款-再拿地”的周转中影响销售回款后的再拿地，在资金链变得紧张的情况下，房企的拿地意愿和能力或均将一定程度下降。对于现金流充沛的房企而言，此时或也将成为一个不错的拿地窗口期。

其次在施工端，由于建筑工人返乡过年，岁末年初往往是房地产施工的“停工期”，直到正月十五过后工人陆续返工，建筑工程才在会逐渐复工。今年由于疫情影响，多省市先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，多个省市要求辖区内所有建筑工地不得复工复产，具体开工时间需根据疫情发展情况确定，且需经地方管理部门批准方可复工。截至2月6日，在已公布的复工时间中，房地产等建筑行业复工时间最晚的是3月16日（郑州）。此外，各省市的人流管制措施使建筑工人面临返程难的困扰。如若按照钟南山院士的观点在十至二十日内疫情有望达到高潮，那么从时间节点上看，2月中下旬疫情才能出现拐点。我们保守估计建筑工地恢复施工可能要在3月中下旬。按此计算，今年可施工时间将比往年缩短两个月左右。若疫情进一步发展，实际停工时间将更长。就目前来看，停工对行业产生的影响不容小觑。从房企层面来说，停工意味着所投入资金将付出高额的资金成本，在以高周转模式发展的房企中尤为明显。从行业层面来说，停工将影响房屋新开工面积、施工面积、竣工面积三方面的数据，进而对房地产开发投资产生作用。特别地，2019年房地产开发投资额强韧性表现（全年增速9.9%）很大程度取决于建安投资端新开工和施工面积增速的超预期表现，在这样的背景下，因疫情产生的停工对房地产开发投资的下拉作用将比较明显。虽疫情结束后或将迎来施工段的触底反弹，但其修复时间和能力还有待观察。

最后在销售端，我们认为一季度楼市销售必然出现明显下降。目前从各家房企披露的1月销售数据看，中国恒大合约销售金额同比下降6%，融创中国销售金额下降2.05%。根据克而瑞公布的数据显示，1月中国房地产销售TOP100企业单月操盘口径销售额5097.05亿元，同比下降12%。从归因上来看，我们认为1月销售数据的下滑并不能完全反应出疫情对销售的影响。一方面，今年春节比往年更早，叠加上去年同期数据基数偏高，导致1月数据同比偏低。另一方面，疫情在1月中下旬开始大范围蔓延，恰好与春节时间重叠，而春节往往为年内销售较为平淡的时期。因此我们判断1月销售数据下降是多重因素共同作用的结果，其受到疫情的影响因素或相对有限。我们判断疫情对销售的影响会在2、3月份更加突出。60多个省市要求暂停商品房销售，部分城市要求在售楼盘、房地产中介暂停对外营业，何时恢复也要看疫情发展情况确定。即便售楼处恢复销售，从民众对待疫情相对谨慎的心理来看，对于日常生活非必需品的渴求会短暂搁置。因此销售复苏短期内难见曙光。从疫情对销售的影响效果来看，一般疫情结束后1-3个月销售端能够逐步回归正轨。就2020年商品房销售面积增速的预判上，其核心变量是疫情结束的时间。我们认为若疫情在2月底基本得到控制，则全年销售受到的影响相对有限，市场也具备较强自我修复的能力和空间；反之若疫情持续到6月乃至更长，我们认为今年全年商品房销售面积的增速可能将接近历史新低（2008年增速-19.7%），政策端也需要进行逆周期调控。

需求端

需求滞后但市场整体趋势仍将稳中向下

我们认为疫情并不会压制购房需求，相反，此次疫情将使人们重新审视生活方式，随之而来的是购房偏好和需求的变化。需求会迟到，但并不会缺席。“呆在家里”而产生的对拥有自有产权房屋的渴望会坚定购房者的决心，同时，物业管理是否严格、社区服务是否全面、卫生条件是否过硬、自然环境是否优良将会成为影响购房者决策的重要因素。这将会对之后的置业需求产生结构上的影响，也会进一步倒逼房企向打造高品质产品的方向转型。从中期来看，疫情积累所导致的需求释放有望对市场复苏产生一定支撑。

与此同时，我们也需要注意到在2019年房企大力推盘促销的背景下，市场一定程度上是在透支未来的需求。而究竟透支了多少，目前尚未有较为明晰的判断。因此从长期的视角来看，疫情的出现使得当下的需求延后，但在2019年销售见顶的背景下，市场需求大概率将呈现整体稳中向下的趋势。从结构性层面来看，在人口向都市圈流动以及“定向”城镇化的大背景下，三四线城市或将最先出现供需的不平衡，而此次疫情或将加速这样的趋势。

政策端

存在调整的需求，政策针对性将更强

我国房地产宏观调控政策存在“经济-民生-风险”三者之间的平衡和博弈，目前通过三年多的努力行业整体平稳健康发展。经济上强调“不把房地产作为短期刺激经济的手段”；民生上要求做到“稳房价”，以及住房市场体系和住房保障体系的共同建设；风险上突出房地产金融宏观审慎管理，防止房价大起大落，近几年三者之间取得了较好的平衡。此次疫情对我国经济产生了一定影响，疫情过后如何稳增长和稳就业将会是决策层必然会考虑的重点，尤其是在2020年这一个特殊的时点。在这样的大背景下，我们预期在坚定“房住不炒”的前提下，对房地产的调控政策会出现部分调整，逆周期调控的思路或将更加体现。一方面，各地方政府会增大土地供应，从而稳定地方政府的财政收入，降低疫情对地方财政和区域经济的影响。同时也将通过政策的调整来缓释停工对投资端的影响，维持住行业对经济的支撑作用。另一方面，对房企融资的限制可能会有所调整，但仍将紧紧围绕“稳”这一关键词。房地产销售的迟滞必然会加剧房企资金紧张的状况，从而引发房企回款、开工、施工、购地、投资等一系列连锁反应。同时，对上下游相关产业也会造成诸多影响。从房企的资金情况来看，2020年房企境内外债券及信托合计到期约1.46万亿元，其中2月到期金额为672亿，占全年比重为4.6%。若疫情持续时间超预期，会导致销售端影响扩大及房企在偿债端压力增加。如若融资端政策无明显调整，部分中小型房企资金端压力将逐步加大，或将出现风险集中暴露的情况。因此，在稳增长稳就业、防范房地产金融风险的要求下，政策端有望出现部分针对性调整，但诸如“限购”和首付比方面的政策不会放松。

区域端

武汉房地产市场具有较强的发展潜力

除行业整体层面的影响之外，疫情对湖北当地房地产市场的影响无疑是最直接也最严重的。以省会城市武汉为例，在对其基本面进行梳理之后，我们认为疫情对武汉房地产市场的影响将更偏向于中短期，长期来看武汉房地产市场具有发展较强的动力和潜力，也势必能够修复此次疫情带来的市场冻结。

从经济整体运行情况来看，2019年湖北省GDP增速7.5%，是我国省域经济增长的领头羊之一，其中2019年武汉GDP增速预计为7.8%。在产业上，随着武汉近年来产业转型，服务业的快速增长带动第三产业占比快速提升至55%，并逐渐形成五大国家产业基地+三大世界级产业产业集群的产业格局。在人口上，2019年末武汉户籍人口908.35万人，流动人口510.30万人，合计约1400万人口，其中2019年新增人口达到100万人。武汉自2017年提出“5年留下100万大学生”目标，截止2019年年底，共新增留汉大学生109.5万人，提前两年完成目标。从交通发展来看，在自身九省通衢的天然优势之外，近年来武汉城市交通加速建设，目前已经建成11条地铁线路，总运营里程339公里，位居全国第五。可以看到，武汉近几年城市软硬实力全面提升，城市吸引力也不断增强，对于房地产市场具有较强的支撑和潜力。

从武汉房地产市场本身来看，无论是销售端还是土地端都较为活跃，佐证了市场长期看好的结论。根据中指院的数据显示，2019年武汉住房成交20.91万套，同比增长25%；成交面积达2324万平方米，同比增长30%，住房销售套数和销售面积均为2019年全国第一。在商品房价格上，根据国家统计局数据显示，武汉2019年12月新建商品房价格同比增长11.8%，高出同期31个二线城市新建商品房价格平均增速4.5个百分点。在土地市场，2019年武汉土地出让金额1766亿元，创造历史新高，位居全国城市第五。整体来看，武汉房地产市场维持着高位运行的状态，形势向好。

未来行业融资趋势

融资向来是房地产的命脉，下一步房地产能否通过2季度乃至下半年的“回补”来抵消1季度导致的下跌，很大程度上取决于后续政策的边际变化，特别是融资政策的边际变化。如上所述，我们认为“房住不炒”的大基调不会变化，目前看诸如降低首付比例，针对按揭LPR下调加点等大尺度融资宽松政策暂时不会推出，融资政策仍然保持“紧平衡”状态，但在边际上，可能会根据“因城施策”的基调，包括延期缴纳土地出让金、延期纳税等，同时伴随着整体融资成本的回落，在需求端和开发端的融资成本可能会有一定程度下降，但具体政策仍然要由经济后续运行情况而定。

短期利益与长期改革之间的平衡决定不会大尺度放松

如前所述，市场普遍预期2月份疫情出现拐点，同时，湖北以外地区近期逐步呈现复工态势，而1-2月份房地产销售占全部全年销售的8%，湖北地区房地产销售占全国销售的5%左右。在非极端情况下，短期利益与长期改革之间的平衡决定房地产融资不会大尺度放松。

短期利益和长期改革之间如何平衡，一直是个难题，当然我们说平衡并不是指房地产是阻碍改革的因素，而是指在改革大背景下，我们需要实施供给侧结构性改革，实现产业的转型升级，进而推动全要素生产率的提升和经济可持续发展。有必要减少房地产对新兴产业前期投入资源的“挤占”，并尽量扭转房地产炒作的惯性思维。换句话说，是经济的增长、产业的升级、城市的高效管理、居住环境的改善、人民幸福指数的抬升导致了土地和楼盘价值的提升，而不是相反。

在1998年房改以来，我们经历了几次偶发事件伴随房地产政策松紧程度的变化。首先是2003年6月13日，距离世卫组织解除SARS疫情警告仍有一周之际，针对房地产信贷业务，央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），要求房地产企业向银行申请贷款，自有资金不能低于开发行募的30%，且商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房的个人发放个人按揭贷款，可见在行业早期，其快速增长的内在趋势受突发事件的影响要远远小于中后期，也正是由于此，央行严厉的政策才得以出台。但之后的发展颇有戏剧性，2003年8月，建设部牵头起草，以国务院名义出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在一定意义上仍然将房地产作为支柱产业。这两份内容差异的文件也反映出当时对待我国对待房地产态度的些许差异，我个人认为是“主动调控，但不能一棍子打死，仍然要保持带动经济的作用”这种想法居多，这一时期，发展为主旨的基调对地产保持了良好的政策氛围，短期冲击对整体楼市政策也不大。

时光飞转，到了2008年9月，美国金融危机爆发之际，全国已经经历了2006、2007两年的股市、楼市两翼齐飞，虽然金融、土地接连出台政策，仍然没能遏制住快速上涨的势头。不过进入2008年以来，两者出现了明显的回落，这也是98年房改以来，我国房地产第一次大规模的价格回落，为避免风险，2008年11月，财政部、税务总局宣布下调契税税率至1%，同时央行决定扩大商业房个人按揭贷款利率下浮幅度，最低首付比例调至20%。这一措施很快就导致了2009年初整个楼市的快速反弹，保障房的缺位和房价快速上行成为矛盾焦点所在，也就是在这种情况下，2010年国十条的出台，拉开了限购限贷的序幕，一直延续至今。这一阶段，发展与风险并重成为房地产政策的主基调，期间存在着波动与反复。

时至今日，在2018年十八大明确提出“房住不炒”的要求后，房地产进入稳定发展期，如前所述，政策总基调是稳定，避免经济下行的风险，同时也要控制住任何上涨的态势，为改革腾挪做出一定程度的让步。而这一时期也进入了行业发展的成熟期，低增长率与整合成为行业特点，加上当前媒体的高传播性和交通的便利性，也较2017年前的预期影响进一步扩大，因此政策不能听之任之，这会叠加2020年行业本身的向下压力，但同时，结合整体改革进程，如果经济没有出现失速的风险，财政和货币的口子不宜对地产过分开放。

当前房地产行业的诉求与可能政策取向

应该说，房企目前并未提出求助诉求，更多的是向疫情地区捐款捐物、并适度减免旗下租金，主要精力仍然放在抗击疫情、共渡难关上。根据房地产报的统计，截至2月7日，184家房企捐款超过23.58亿，同时万达、新城（旗下商业吾悦广场）、富力集团、大悦城控股等商业板块均宣布不同程度的旗下商户租金减免。应该说，行业把担当责任放在了实处。

但在私下里，各家房企针对招拍挂拿地推迟、建筑无法复工而导致的资金链紧张也较为担心，根据节后的调研，在央行开展1.2万亿逆回购，并引导LPR利率回落的背景下，整个行业仍然担心宽松的流动性不一定进入地产领域。而去年底以来的地产行业边际宽松程度能否扩大，也是两可之间。同时，近期我们看到了江西省、安徽省等地的房协也提出了增加金融信贷支持、财政税收减免、阶段性放松预售、土地出让款分批交纳等政策，总之房企也希望在未来，有一些有针对性融资展期、利率成本下降和增加融资额度的举措。

具体来说，结合2019年融资政策，可以看出房地产融资态势近期有以下一些特点：

2019年融资环境整体宽松，但房地产行业依旧偏紧

从融资的整体态势看，2019年全球重启降息周期，我国则通过LPR改革的温和方式推动融资成本下行，自2019年8月以来LPR（1年期）报价已经回落16个基点至4.15%，同时至2020年初，存款准备金率已经下调3次，融资环境相对宽松。但与此同时，针对房地产行业按揭贷款报价采取了LPR加点的策略，按揭利率的提升，一定程度遏制了居民过度加杠杆的倾向；此外，在开发及土地端融资方面，2019年监管层格外重视房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，合规操作和增量控制是监管目标，房企各融资渠道都出现较大程度的收紧。在整体行业趋紧的情况下，行业内不同的公司融资能力也有所差别，大型房地产开发商融资成本相对较低，而中小型则面临压力，分化态势比较明显。

受疫情影响，融资节奏或延后

地产公司IPO集中在港股，2020年1月16日，汇景控股成为新年第一支赴港的内房股，截至2020年1月底，仍有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产和大唐地产等6家房企在等待港股IPO，而由于疫情延续，其上市节奏可能会延后。此外，预计房企发债也将受到影响，数据显示2020年1月房企境内外发债1223亿元，同比减少16.59%，其中境内发债357亿元，同比减少63.40%。当然有春节因素的扰动，但可以预见的是，疫情会在不同程度上影响后续的房企债券发行。此外，受制于疫情，金融机构、开发商、建筑商的开工节奏也被很大程度上打乱，银行开发融资、信托融资也会收到不同程度的延后。

2020年行业融资政策或边际宽松，但不要期待大幅调整

去年以来，在宏观经济资金面总体宽松的背景下，房地产融资仍然保持了相对谨慎的态度，从资金结构上看，2019年全年国内贷款占比14.13%，较年初下降6.19个百分点；2019年融资增速放缓的原因主要源于监管层对房地产金融的宏观审慎管理，要求各融资渠道合规操作，禁止资金违规流入房地产领域，同时也对融资增量进行控制。今年融资的紧平衡状态依旧会延续，但在边际上，可能会呈现放松态势，例如去年年底以来，按揭贷款的压缩进度和节奏，就根据市场情况进行了调整，而按揭利率，未来也有可能在LPR总体下调的基础上有所回落，但加点幅度目前不会随意变动；此外，可能在严格监管的基础上，对一些融资窗口指导政策的节奏和把握，会趋向灵活；同时辅以地方政府出台的土地出让金缴纳调整、税收缴纳延期、预售条件微调等政策，来稳定地方经济，当然具体力度仍要视经济影响程度而相机抉择，目前全国性的限购、限贷等金融、财政手段尚未推出。

除了房地产行业的主体部分开发销售外，我们再来谈一谈房地产行业的其它子版块——不动产运营、物业管理以及房地产中介三个领域。这三个领域对疫情的反应也是不尽相同。简单说，运营板块受影响最大、其中商业运营首当其冲、产业园次之，写字楼再次之；物业管理板块，特别是住宅物业管理板块，机会和价值可能会在这一轮疫情中得到体现；房地产中介则与房地产销售活动紧密相关，在疫情解除之前，也不可能进行太多活动，但较商业运营板块好的方面则是，本来1-2月份就是传统淡季。

从AH地产股在资本市场的表现来看，我们大体也可以看出这个趋势。A股中，物管服务板块明显跑赢其他板块，开发板块次之，之后依次是产业园板块和非住宅运营板块（商业物业和写字楼），房地产中介板块表现最差，这或与样本数量有限也有一定关系。同样H股中，2月3日-2月11日期间，服务板块、开发板块和经营板块，三者涨幅分别是17.39%、7.33%和3.95%。

不动产运营板块影响及金融业务机会

不动产运营板块中，正如上所述，商业板块受影响最大，一方面由于人流量急剧减少而带来的收入（商户租金）损失，另一方面根据地方政府安排，所有地方国有房企和诸多大型房企都推出了旗下物业的免租政策。当然也有部分地区推出了房产税和城镇土地使用税的减免作为对冲，但总体来说，负面影响还是比较大。

响应国家号召，诸多房企也对旗下物业开展了租金减免工作，虽然业绩暂时受到影响，但从另一个角度讲，这也是实力和责任的体现，减免的房企大多数也是颇具品牌影响力和实力的企业，金融机构可以结合这些减免的物业，针对有实力、风险可控的商办板块开展ABS或经营性物业融资。

其他运营板块包括产业园和写字楼业态，这部分主要受当地复工进度影响，特别是产业园生产方面，复工工人到位、防护设施缺乏、物流不畅等原因导致复工进度仍然缓慢，根据一些民间调研情况，或要等到2月底才能逐步好转。

物管板块影响及金融业务机会

物业管理板块、特别是住宅物业管理板块是这一疫情的受益者，其重要性大大增加。在疫情期间，配套商业物业的使用频率大大降低，价值回落，连带着住宅的成交也变得极为冷清，但“宅”经济的兴起，对小区物业的服务管理要求迅速增加。我们从资本市场表现也可以看出，物业管理板块是表现最好的。如何审视这一板块所受影响，可从两个维度来考察：一是有利的方面，正如疫情推高了在线教育、游戏娱乐和各类生鲜APP一样，小区物业的重要性和关注度也迅速提高，这是天然的增加流量的时刻，如果能够做好服务与管理，有利于后期提升物业费收缴率和增值服务渠道入口（例如物业自身App等）。二是不利的方面，主要集中于成本短期的上升，包括疫情隔离政策下，返工人手紧缺而导致的人力成本增加，以及消毒封闭管理导致的工作量和成本增加，此外，少量物管企业参与的与房地产销售有关的协销、咨询、检验等收入受到挤压。同时，由于物管行业属于商业板块，没有纳入基层社区居委会为代表的政府保障体系中，如何和社区做好衔接与配合，保证基层防疫物品和措施到位，也是需要考虑的方面。

从金融角度看，近年来，物业企业赴港IPO较多，估值也比传统开发商高，这也是物管企业最主要的融资途径之一，同时以物管合同为基础的ABS类金融产品近年来也频频出现。目前物管行业正处于整合阶段，未来将成为整个产业链上一个重要环节，金融机构可以通过IPO顾问、ABS（强主体）、并购融资等多种方式参与这一行业。

中介板块影响及金融业务机会

中介在这次疫情当中主要受到销售停滞、大众隔离的影响，导致新建商品住宅和二手房交易数量和频率大幅下降。目前影响程度与开发企业相当，取决于疫情持续时间和开发恢复的节奏，如果能在2月中下旬看到拐点，那么对全年的影响相对可控，反之业绩将受到明显影响。

目前在中介线下活动停滞的情况下，不少开发商、房地产中介推出了VR看房和网上销售等手段，但我们认为，这与过去互联网房产中介是一个道理，对于交易低频次、高价格的行业，特别是与周边环境关联度比较高的不动产交易，线上的技术多半还是提供一些参考，更主要的是现场看房。目前各个城市的中介大体处于寡头垄断的格局，金融机构可以考虑未上市龙头中介的资本运作活动，以及并购方面的融资。

对未来的一些思考

此次疫情还没有结束，但留给我们的思考却很多，这对我们国家的改革进程和现代化治理体系的建设也是一次考验和促进。对于房地产行业来说，除了短期的行业投资销售等数据的下滑，我们认为，也有以下一些方面值得衡量：

一是从大方面来说，决定我国中长期发展趋势的因素不是短期需求波动，而是供给侧结构性改革和全要素生产率的提升，因此，我们不能低估疫情短期对经济的影响，但也不能低估中国经济中长期发展的韧性。房地产公司一方面在存量博弈中找到自身位置，在行业集中度逐步提升背景下扩大自身市场份额从而进一步获取发展红利，另一方面则是寻找多元化方向，尽管目前看仍然没有很明确的转型方向，但仍然需要参与和尝试相关产业链的拓展与提升，未雨绸缪，适度改变开发一家独大的格局，在提升全要素生产力上做好文章。

二是在住房设计上，应该逐步提升住宅的质量和科技含量，切实满足大众对于住房的一些健康需求，使得住宅的科技功能在总体价值中体现的更加明确。同时在物业管理上，有必要进一步增强知名物业的品牌建设，增加服务能力和管理能力，实现行业的转型升级，总之尽可能的提升住房本身的质量与功能，响应大众诉求，这也是和我国供给侧结构性改革精神一致的。

三是在判断城市发展潜力方面，除了GDP、人口、产业发展和区域规划等方面，当地政府的综合治理能力的考察会提高到一个新的高度，现代化治理能力的高低，也在影响着整座城市的价值。同时，环境承载能力、医疗水平也将是中长期关注的方面。

四是我们在“租售同权”上还有很长的路要走。本次疫情中出现了“禁止租户返回”、“租赁中介趁机涨价”等情况，租户在人格层面受到了不平等的待遇，这也一定程度上将我们此前在“租售同权”做出的努力化为泡影。租赁行业不能成为资本嗜血的地方，租户的平等地位需要法律法规的保护。