购房退税的引入是“渝十条”中引导差别化住房需求政策的具体落实。“渝十条”曾明确指出要对购房产权人实施财政补助,并以此鼓励普通商品住房消费,至此,重庆市“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”三层次住房体系的相关政策已基本全部执行。目前值得思考的是:地产调控的“重庆模式”是否具有更大范围的适用性,其影响及约束如何?

一、 重庆是中西部区域市场的典型代表,房地产市场运行整体平稳

2009年,重庆市房地产投资在固定资产投资中的比重为18.7%,低于全国23.3%的水平;商品房销售额占GDP的比重为12.9%,远远低于全国 21.1%的水平;这意味着重庆的地方经济对房地产业的依赖度低于全国平均水平。2009年重庆市平均房价仅为3442元,与全国平均水平相差1200多元。因此,整体上看,重庆市房地产市场运行相对平稳,房价增速与当地GDP与人均收入基本呈现一致性趋势。重庆土地供应相对充足,平均地价既低于二线省会城市,更低于一线核心城市:2009年,重庆市平均地价仅为2493元,分别是北京、上海和深圳的1/5、1/7、1/8。

重庆市平均地价与房价之所以远远低于一线核心城市,根本原因在于重庆的土地供应和开发面积一直保持较快增速。截至2009年,北京和上海的土地开发面积仅是2003年水平的1/3和1/7;相反重庆的土地开发则持续保持平稳增长。仅从2009年的数据看,重庆市土地开发面积达1051万平,分别是北京和上海的3倍和12倍。

二、“重庆模式”侧重于多层次住房供应,是本轮调控的应有之义

重庆模式的基本思路:30%-40%的中等偏下收入群体,由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障;60%-70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决,将房价与“双职工”家庭年收入比稳定在6—7倍左右;并通过房产税的引入对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施,形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系,逐步实现住房保障的全覆盖。

重庆调控房价的方案主要在三方面:一是将房地产投资控制在全社会固定资产投资的30%左右。二是将楼面地价严格控制在商品房价格的1/3左右。三是征收特别房产税,以此增加投机成本,对冲掉炒房暴利。征收对象为三类高端房:一是别墅;二是价格三倍于普通商品房均价及其以上的;三是投机性购房。

新国十条要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,重庆不仅已制定购房退税细节,而且也拟试点出台特别房产税;探索土地出让新方式方面,重庆进行农村户籍制度、地票交易制度改革正逐步推进,而且明显走在其他城市前列;住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场方面,重庆已率先挂牌成立全国首个公租房管理局,加强对公租房的建管工作。

三、 “重庆模式”是否具有更大范围的适用性?

1、以公租房为主体的重庆保障房建设模式具有更大范围的适用性

重庆模式中以公租房为主体的保障房建设方案具有全国适用性,而且也逐步成为中央建设保障房的主流模式。预计未来公共租赁房和廉租房将逐步取代经济适用房和双限房,并成为保障房的供应主体。而且中央关于保障房的供应与分配格局日益清楚界定,这方面,重庆已为全国提供可供参照的样本。

2、 “差别化购房退税政策”可成为全国层面地产调控的备选工具项

重庆版本适当调整后的差别化购房退税政策,可成为全国层面地产调控的备选工具项:重庆购房退税政策的一个明显缺陷在于一刀切40%的个人所得税抵扣率没有考虑不同收入层次的不同效应。2009年重庆年城镇经济单位职工人均年工资30963元,月均工资不足3000元。然而,目前重庆的补贴方案事实上对月工资在6000左右的双职工家庭的影响相当有限,每年仅抵扣700元左右;相反,对于双职工月均收入12000以上的家庭则有十分明显的刺激作用。因此,重庆的方案是“纳税越多,补贴越多”,这也是2008年重庆的购房退税政策被叫停的重要原因。

如果将重庆的购房退税政策适当调整,按照收入差别分别厘定不同的退税比例,从而保证中等收入家庭能够进入普遍商品房市场,一个可供对照的方案可以是:双职工家庭月均收入按照5000~10000、10000~20000、20000~30000、>30000 三种梯度,分别实施80%、30%、10%、5%的判别化个人所得税抵扣率,那么就可部分缓解重庆方案中的缺陷。

3、 “重庆模式”全国推广的主要约束是土地供给

目前来看,重庆已开发和潜在可开发的土地远远超出一线核心城市,因此土地供应相对充足,而且重庆正在推进的农村户籍和地票交易制度改革也可以提高土地利用效率,增加城市用地。相比之下,土地供给潜力较大的二、三线城市比一线城市有更大的推广空间。