备受关注的房贷资产证券化产品所释放出的贷款量,市场存在期待。但对于房企来说,也只是间接利好。释放出来的这部分流动性也将用于支持个人住房消费,“央行要求MBS筹集的资金专门用于增加首套和改善型普通自用房贷款投放,有明确的指向性。”交通银行首席经济学家连平在接受中国房地产报记者采访时表示。

连平认为,未来,房地产企业需扩展多元化的融资工具。而对于个人住房按揭贷款,无论从政策还是风险偏好上看将更受青睐。“将来商业银行给房企的贷款会越来越谨慎,而个人住房按揭比例会上升。”

中国房地产报:中国经济增速放缓主要受哪些因素的影响?经济结构调整下,投资有哪些变化?

连平:拉动中国经济的三驾马车包括出口、投资和消费。今年以来,出口和消费总体来看是相对平稳的,最主要的是投资的变化。今年基础设施投资推出了许多项目,但投资增速与去年持平。房地产投资急剧回落,去年投资增速接近20%,现在的投资增速大约是12%。房地产投资增速的回落对整个投资起了向下拉低的作用。另一方面,制造业的投资也比较疲弱,32个月以来PPI都呈现负值。如果今年GDP增速是7.4%的话,那么消费对于GDP增速的贡献可能为3.6个百分点,投资可能为3.1个百分点,出口的贡献可能是0.7个百分点。

制造业扩大再生产的动力不足,投资热情下降。

投资下降的深层原因是产能过剩和“三期叠加”,尤其是处于整体经济调结构的过程中,投资和制造业压力比较大。显然,短期内经济出现明显的运行好转是很困难的。

结构调整的重要目标之一是改变以投资拉动为主的增长动力结构。因此国家不会像过去那样搞大规模的基建投资,2009年大规模投资造成的后遗症还没有完全消除。所以目前仅在一些未来长期发展所需要的基础设施上开展投资,力度相比之下小多了。

如果今年GDP增速是7.4%的话,那么消费对于GDP增速的贡献可能为3.6个百分点,投资可能为3.1个百分点,出口的贡献可能是0.7个百分点。

中国房地产报:在你看来,弱化房地产的支柱作用的政策调控是不是经济结构调整的一部分?现在对于房地产的经济地位是否实现了真实回归?

连平:其实,房地产行业的经济地位是不言而喻的。这从其对五六十个行业的影响和对投资与消费的综合贡献上可以清晰地看出来。当下应让房地产回归市场,即真正地让市场供求关系来调节。供不应求时,努力增加供应;同时政府应全力保障安居工程建设,使低收入群体可以处在国家保障体系的覆盖之下。

最近一些政策的出台,有人认为这是在刺激房地产市场,这是有失偏颇的。近期出台的有关政策,并不是通过市场规则大幅度放松来诱出投资和投机性需求,而是把过去过于严厉的行政控制加以撤销,以释放合理的改善型需求重新回归市场。上一轮措施主要是打击投机性需求,为抑制过度需求而实行了十分严厉的行政措施。比如二套房首付六成以上,对于改善性需求来说成本很高,很多家庭只得望而却步。现在市场条件允许了,废除过于严厉的控制需求的举措,应该属于政策的合理回归,还谈不上是政策刺激。

中国房地产报:人们对房地产的需求是很弹性的。如果经济条件允许,人人都想住更大、更舒适的房子,因此即使刚性需求满足了,改善性需求将成为主力需求。你怎么看待?

连平:从长期来看,改善性需求一定是主流需求。将来首套置业的需求增速会越来越慢,这类人群的扩大会逐步放缓。随着保障安居工程的持续推进,对低收入群体的覆盖面会进一步扩大,相当多的首套置业需求会受惠于这一制度安排。而随着人均GDP的提高,有能力按市场价格购买商品房的中等收入阶层会越来越大,在商品房市场上这部分人的住房需求将会唱主角。

从供求关系入手,库存消化期有各种算法,有观点认为,高库存两年就可以消化掉,我认为这似乎过于乐观了。市场从来不会在所有库存消化完毕后才出现转机。事实上,往往是库存消化到一定程度时预期就会改变,成交量就有可能出现回升,市场就会逐步活跃起来。

我认为现在库存中有许多是无效的,房地产呈现结构性的过剩。在不少三四线城市,县级、镇级政府为了获得土地出让收益,以不合理的优惠方式吸引房企建房。而事实上当地需求十分有限,这种库存可能是无法消化的。随着城镇化的发展,这类库存终究会被彻底淘汰。

中国房地产报:随着金融市场的发展,越来越多的金融产品创新对于房地产发展有哪些有利方面?

连平:金融产品的创新总体来说对于房地产融资是有利的。从国外来看,虽然房企从商业银行获得贷款仍是融资的重要渠道,但其他各种融资创新的总量加起来会超过从商业银行获得的贷款量。随着利率市场化的推进,将来我国商业银行给房企的贷款会越来越谨慎,而个人住房按揭比例则会稳步上升。

银行会持续关注房地产市场的风险。中国房地产市场发展到今天,产生了库存比较高、结构性过剩、房价相对偏高的风险因素。可能十年后,中国人口老龄化对房地产市场的影响会显现出来,市场供求关系会发生很大变化。最近3~5年内风险不会很大,房地产市场越往后风险越大。房地产税这两年在讨论,可能在2017、2018年推出;住房信息联网也会在两三年后实施,这些因素都会在很大程度上抑制房地产的投资需求。

中国房地产报:央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,进一步鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)。目前,建行和邮政储蓄银行发行过房贷支持证券产品,其他银行还在观望中。你分析来看,主要原因是什么?

连平:主要原因有两点:一是前些年商业银行流动性状况总体上并不紧张,货币市场流动性较为充裕。二是发行MBS产品的成本比较高。发行MBS产品换来银行的一笔负债,这种负债成本比存款和货币市场资金的成本要高。银行没有必要把风险较低、收益率还不错的按揭贷款资产卖掉。当然,近年来银行流动性状况有了很大改变,尤其是存款持续吃紧,银行开始有了资本证券化的需求。

央行要求MBS筹集的资金有明确的指向性,即专门用于增加首套和改善型普通自用房贷款投放。因此MBS虽然对改善商业银行流动性状况有一定作用,但并不能从根本上解决商业银行所面临的问题。

现在不少商业银行流动性偏紧,所以会考虑把部分资产卖掉,换回一部分流动性。虽然目前来看,MBS成本还会偏高,但发行MBS产品毕竟有助于盘活信贷资产,银行应该会有积极性。未来发行MBS产品的规模取决于各银行扩充流动性的需求和发行成本的高低。